전세보증금반환보증, HUG, SGI, HF | 계약 절반이 지나기 전에 무엇을 맞출까?
HUG, 한국주택금융공사, 서울보증보험의 보증금 반환보증을 상품명, 계약 경과일, 전입, 확정일자, 선순위 채권으로 나눠 읽는 기준입니다. 보증료 금액은 단정하지 않으며 가입을 권하지 않습니다.
전세 계약기간의 절반이 지나면, 보증금 반환보증은 신청 창구가 닫히는 상품이 있습니다. 집값이 떨어질 때 받아 두는 보험이 아니라, 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 주지 못할 때 보증기관이 세입자에게 지급하고 집주인에게 다시 청구하는 보증입니다.
주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI)은 상품 이름과 심사 서류가 다릅니다. 전입신고와 확정일자, 등기부 선순위 채권, 계약 경과일만 맞춰도 거절 사유가 상당수 걸러집니다. 보증료율과 지역별 보증금 상한은 공고가 자주 바뀌어 금액은 적지 않습니다. 신청 당일 기관 화면의 숫자가 우선이며, 특정 기관 가입을 권하지 않습니다.
반환보증은 집값 하락 보험이 아닙니다
세입자가 걱정하는 사고는 보통 두 가지입니다. 계약 종료 후 보증금을 제때 못 받는 일과, 살아 있는 동안 아랫집 누수나 화재로 배상할 일입니다. 전세보증금 반환보증은 첫 번째에만 가깝습니다. 화재와 누수는 주택화재, 가재, 임차 배상과 일상생활배상책임의 문제입니다.
보증 사고가 인정되면 보증기관이 세입자에게 보증금을 지급하고, 그 돈을 임대인에게 구상합니다. 시세가 계약 때보다 낮아졌다는 사실만으로 차액을 매달 보전하는 상품이 아닙니다. 그래서 "전세가 떨어질 것 같으니 보증보험으로 차액을 막자"는 설명은 상품 구조와 어긋납니다.
가입이 거절돼도 주택임대차보호법의 대항력과 우선변제권은 별개입니다. 전입신고와 확정일자, 점유는 보증보험이 없어도 세입자가 직접 갖추는 요건입니다. 보증은 그 위에 기관의 지급 약속을 더하는 계약입니다. 전입이 빠진 채 보증만 서두르면 둘 다 비게 됩니다.
HUG, HF, SGI | 상품 이름이 다릅니다
검색창의 "전세보증보험"은 한 회사가 아닙니다. 공공과 민간의 상품명이 달라, 견적 화면을 나란히 둘 때도 같은 열끼리 대조해야 합니다. 표의 한도와 요율 숫자는 비워 둡니다. 숫자를 여기서 확정하면 공고가 바뀐 주에 틀린 정보가 됩니다.
| 기관 | 상품 이름(안내 표기) | 신청 전에 대조할 것 | 숫자로 단정하지 않는 항목 |
|---|---|---|---|
| 주택도시보증공사 | 전세보증금반환보증 | 주택가격, 선순위 채권, 계약 경과일, 실거주 | 연 보증료율, 지역별 보증금 상한 금액 |
| 한국주택금융공사 | 전세지킴보증 등 반환보증 상품 | 전세자금보증, 대출과 함께 열리는 조건인지 | 대출 없이 단독 가입이 되는지의 단정 |
| 서울보증보험 | 전세금보장신용보험 | 주택 유형별 한도, 신용 심사, 계약 경과일 | 아파트 한도가 무제한이라는 단정 |
HUG 상품은 주택의 가격과 권리관계를 중심으로 본다는 안내가 길고, 신혼, 다자녀, 소득 구간에 보증료 할인이 붙는 시기가 있습니다. 할인율은 공고마다 달라 신청서의 할인 체크 항목을 그날 확인합니다.
HF는 주택금융공사의 전세자금보증을 이미 쓰는 계약과 같이 상담되는 흐름이 많습니다. 대출이 없으면 반환보증만 되는지, 대출 실행과 동시에만 되는지는 상품 설명서가 갈립니다. "HF가 항상 싸다"거나 "대출이 있어야만 가입할 수 있다"고 단정하지 않습니다.
SGI는 민간 보증기관이라 공공기관의 보증금 상한과 다른 주택 유형 한도를 안내하는 경우가 많습니다. 고액 전세라 공공 창구 안내의 상한을 넘으면 SGI 설명서를 열어 보는 순서가 자연스럽습니다. 요율이 더 높은지 낮은지는 같은 보증금액, 같은 기간으로 각 견적을 받아야 알 수 있습니다.
보증료는 대체로 보증금액에 요율을 곱하고 보증기간을 반영해 계산합니다. 기관마다 기간을 1년으로 자르는지, 잔여 계약기간으로 보는지가 다를 수 있습니다. 한 곳은 2년치, 다른 곳은 1년치를 보여주고 싸다고 판단하지 마세요. 할인 적용 전 금액과 적용 후 금액을 둘 다 저장합니다.
입력하신 값이 계산기 페이지로 전달되어 상세 결과를 보여드립니다.
※ 본 계산기는 공개 통계·가정값을 기반으로 한 추정치입니다. 실제 보험료는 각 보험사 인수 기준·건강고지·차량등급 등에 따라 달라지며, 청약 전 반드시 공식 견적을 확인하세요.
계약 절반이 지나기 전 | 전입과 확정일자
HUG 전세보증금반환보증 안내에서 오래 유지된 문장은, 신규 계약의 경우 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 2분의 1이 지나기 전에 신청하라는 취지입니다. 갱신 계약도 갱신된 기간의 절반이 기준인 경우가 많습니다. 2년 계약이면 입주 후 1년 안쪽을 달력에 표시해 두는 식이지만, 잔금일이 전입보다 늦으면 기산이 밀립니다.
공통으로 자주 요구되는 사실은 다음입니다. 계약기간이 1년 이상일 것, 실제로 거주할 것, 전입신고와 확정일자가 있을 것, 주택에 압류나 가압류, 가처분처럼 권리 행사를 막는 등기가 없을 것. 공인중개사가 작성한 계약을 요구하는 안내도 많습니다. 직거래가 되는지는 기관 상품 설명에서 예외가 있는지 확인하고, 직거래가 가능하다고 단정하지 않습니다.
서류는 임대차계약서, 확정일자 부여 내역, 주민등록등본(전입 세대), 보증금 이체 기록, 등기사항증명서, 건축물대장입니다. 다가구는 다른 세입자의 보증금이 선순위에 영향을 주므로 다가구 전입세대 열람이 추가로 나오는 경우가 있습니다.
빈집으로 두고 전입만 나중에 하려는 계약은 보증 심사와 대항력이 같이 약해집니다. 추석처럼 집을 비우는 기간의 화재 고지와는 별개 문제입니다. 장기 부재와 화재 증권은 주택화재와 빈집을 보고, 반환보증의 실거주 요건과 섞지 않습니다.
선순위 채권과 주택가격 | 식을 읽는 법
거절 사유로 가장 자주 걸리는 문장은 빚의 순서입니다. HUG 안내에는 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 인정 주택가격의 일정 비율 안에 드는지, 선순위채권만 따로 주택가격의 일정 비율을 넘지 않는지를 보는 심사가 있습니다. 비율 숫자(흔히 인용되는 90%, 60% 같은 기준)는 공고로 바뀌므로 신청 당일 상품 설명의 식을 그대로 베껴 계산합니다. 오늘자의 비율을 확정 고시처럼 적지는 않습니다.
주택가격을 정하는 순서도 기관마다 다릅니다. 아파트는 KB시세나 부동산테크, 그다음 공동주택 공시가격에 배율을 곱하는 식이라는 안내가 많습니다. 최저층은 시세 하한가를 쓴다는 문구가 있는 상품도 있습니다. 세입자가 본 매물 광고 호가와 보증기관이 인정한 가격이 다르면, 광고 가격으로 계산한 여유는 심사용이 아닙니다.
선순위채권은 등기부 갑구의 압류만이 아닙니다. 을구의 근저당 한도가 보증금보다 먼저 변제되는 돈으로 잡히는 경우가 많습니다. 그 한도는 실제 대출 잔액보다 크게 잡혀 있으므로, 집주인이 "대출은 1억뿐"이라고 해도 등기의 한도로 다시 계산합니다. 국세, 지방세 체납은 등기보다 앞설 수 있어 완납증명 요구가 나옵니다.
계산이 한도를 넘으면 선택지는 보증금을 낮춘 계약, 근저당 일부 말소, 다른 기관의 심사 기준 대조입니다. 말소 약속은 등기가 바뀐 뒤에만 사실이 됩니다. 계약금만 걸고 말소 예정이라는 말로 신청하면 거절 통지를 받기 쉽습니다.
신청 당시 깨끗했던 등기에 이후 근저당이 추가되면, 보증 약정 위반이나 사고 때 지급 범위 다툼이 생길 수 있습니다. 계약 기간 중에도 등기사항증명서를 한 번씩 떼 보고, 소유권 이전이나 가압류가 생기면 보증기관 약정의 통지 의무를 확인하시기 바랍니다.
거절 통지에 자주 적히는 사유
첫째, 계약기간의 절반을 넘긴 신청입니다. 달력 계산을 잔금일이 아니라 계약서 작성일로 하면 하루가 어긋납니다. 둘째, 전입신고 주소와 계약서 주소, 건축물대장 표기가 다른 경우입니다. 동 호수 오타, 다가구의 호 구분 없음이 여기에 들어갑니다.
셋째, 위반건축물입니다. 대수선이나 무단 증축이 있으면 주택가격 인정과 가입 대상에서 빠지는 안내가 있습니다. 넷째, 임대인이 다른 보증기관에서 이미 보증 사고가 난 이력이 있는 경우입니다. 기관끼리 사고 이력을 공유하는 범위는 제도가 바뀌므로, "예전에 다른 회사 사고는 괜찮다"고 추정하지 않습니다.
다섯째, 보증금을 현금으로 주고 이체 기록이 없는 경우입니다. 지급 증빙이 없으면 심사에서 멈춥니다. 계좌 이체 적요에 주소나 보증금임을 남겨 두는 편이 나중에 편합니다.
거절은 곧 전세 계약의 무효가 아닙니다. 다만 보증 없이 남는 계약은 등기 선순위와 전입, 확정일자만으로 보증금을 지켜야 합니다. 계약 전에 등기부와 시세를 보고, 절반 기한 안에 신청할지 말지를 정하는 순서가 사고 후 소송보다 서류가 짧습니다.
계약서 쓰기 전과 잔금 당일
계약 전
- 등기사항증명서 갑구, 을구를 발급일 기준으로 봤는가
- 근저당 한도와 전세보증금을 기관 안내의 식으로 넣어 봤는가
- 건축물대장의 위반건축 여부를 봤는가
- 다가구면 다른 세입자 보증금 확인 방법을 중개인에게 물었는가
잔금과 입주
- 전입신고와 확정일자 날짜를 잔금일과 같이 적었는가
- 계약기간의 2분의 1이 되는 날을 달력에 표시했는가
- 보증금 이체 내역을 저장했는가
- HUG, HF, SGI 중 신청할 곳의 서류 목록을 당일 페이지에서 받았는가
가입 후
- 보증서의 보증금액이 계약서 보증금과 같은가
- 화재, 누수 배상과 반환보증을 다른 증권으로 인식하고 있는가
- 소유권 변동 때 통지 의무가 약정에 있는가
지인이 빌라 전세 잔금을 치르고 석 달 뒤에야 반환보증을 검색했습니다. 등기 을구의 근저당 한도가 집주인이 말해 준 대출 잔액보다 컸고, 전입신고의 호수와 계약서 호수가 한 글자 달랐습니다. 신청 화면은 주소 불일치에서 먼저 멈췄습니다.
호수를 주민센터에서 고친 뒤 다시 넣었으나, 선순위 비율은 기관 안내의 식을 넘었습니다. 다른 기관 설명서도 열어 봤지만 같은 등기로는 이야기가 비슷했습니다. 결국 보증 없이 남았고, 확정일자 날짜만이라도 잔금 다음 날로 잡혀 있던 것이 다행이라고 했습니다. 절반 기한보다 등기 숫자를 먼저 봤어야 하는 계약이었습니다.
자주 묻는 질문
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